Como funciona o financiamento imobiliário
Ao financiar um imóvel, o banco antecipa o dinheiro do qual você ainda não dispõe e cobra pela operação por meio de juros mensais incidentes sobre o saldo devedor — aquilo que você ainda deve. A cada parcela paga, uma parte amortiza o saldo devedor e outra paga os juros daquele período.
O contrato também pode incluir um indexador de correção monetária (TR ou IPCA), que corrige o saldo devedor ao longo do tempo. Contratos pré-fixados não têm esse indexador, mas a taxa de juros nominal é mais alta para compensar.
Tabela Price vs SAC: qual escolher?
Essa é a primeira grande decisão do financiamento. Use nosso Comparador Price vs SAC para ver os dois cenários lado a lado. Em resumo:
| Característica | Tabela Price | Tabela SAC |
|---|---|---|
| 1ª Parcela | Menor | Maior |
| Evolução das parcelas | Fixas (sem indexador) | Decrescentes |
| Total pago em juros | Maior | Menor |
| Aprovação de crédito | Mais fácil | Mais exigente |
| Ideal para | Quem precisa de parcelas menores | Quem quer economizar no total |
O impacto dos juros em 30 anos
Nos primeiros anos do financiamento, as parcelas são compostas majoritariamente por juros. No primeiro mês de um financiamento de R$ 400.000 a 10,5% a.a. em 30 anos (Price), dos R$ 3.677 da parcela, mais de R$ 3.300 são só juros. Menos de R$ 400 abate o saldo real.
Regra de ouro para economizar
Cada R$ 1 amortizado hoje elimina ~R$ 2 a R$ 3 de juros futuros
Priorize usar o 13º, férias e FGTS para amortizar o saldo devedor — de preferência reduzindo o prazo, não a parcela.
Como usar o FGTS estrategicamente
O FGTS é o maior trunfo do trabalhador CLT na compra de um imóvel. Ele pode ser usado de três formas:
1. Na entrada
Reduz o valor financiado e, com isso, diminui a parcela e o total de juros. É o uso mais impactante.
2. Abatimento a cada 2 anos
Você pode usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor a cada dois anos enquanto o contrato estiver ativo.
3. Quitação total
Se o saldo do FGTS for suficiente para quitar a dívida restante, você pode encerrar o financiamento antecipadamente.
Use nossa Calculadora de FGTS para estimar seu saldo atual com correção e multas. Antes de usar o FGTS, verifique se você também precisa manter uma reserva de emergência adequada.
Plano de Ação
- 1Simule os dois sistemas antes de ir ao banco:
Use a calculadora acima para comparar Price e SAC com os dados reais do imóvel que você quer. Veja o total de juros de cada um e calcule a diferença — geralmente, o SAC é mais barato em dezenas de milhares de reais ao longo do prazo total.
- 2Confira se a renda é suficiente:
Verifique o campo "Renda mínima recomendada" no resultado. Lembre-se que os bancos consideram sua renda líquida e podem incluir a renda do cônjuge para compor a capacidade de pagamento.
- 3Avalie se alugar pode ser mais vantajoso:
Dependendo da taxa de juros e da rentabilidade dos seus investimentos, financiar pode não ser a melhor opção. Compare os dois cenários com nossa Calculadora: Alugar ou Financiar?