O que você vai aprender:
O que é a Tabela SAC?
A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) é um método de financiamento muito utilizado no Brasil, especialmente no crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal e de grandes bancos públicos. Ao contrário da Tabela Price, cujas parcelas são fixas, na SAC as parcelas começam mais caras e ficam progressivamente mais baratas.
O nome "Amortização Constante" revela tudo: o valor que você abate da dívida (a amortização) é sempre igual, mês após mês. O que diminui são os juros cobrados sobre o saldo devedor — que, como vai sendo pago, fica menor a cada período.
Como a amortização constante funciona
Exemplo com um empréstimo de R$ 10.000 a 1% ao mês em 5 meses:
| Mês | Amortização | Juros | Parcela | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.000 | R$ 100 | R$ 2.100 | R$ 8.000 |
| 2 | R$ 2.000 | R$ 80 | R$ 2.080 | R$ 6.000 |
| 3 | R$ 2.000 | R$ 60 | R$ 2.060 | R$ 4.000 |
| 4 | R$ 2.000 | R$ 40 | R$ 2.040 | R$ 2.000 |
| 5 | R$ 2.000 | R$ 20 | R$ 2.020 | R$ 0 |
Note que a amortização de R$ 2.000 é sempre a mesma. A parcela diminui porque os juros caem conforme o saldo zera.
Como os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, entender os juros compostos é vital para entender por que as parcelas caem tanto. Veja como os juros compostos incidem sobre o saldo devedor.
SAC vs. Price: qual escolher?
Tabela Price
- ✓ Parcela fixa e previsível
- ✓ Mais fácil de aprovar no banco
- ✗ Paga mais juros no total
- ✗ Dívida demora mais para cair
Tabela SAC ← Você está aqui
- ✓ Parcela diminui todo mês
- ✓ Paga menos juros no total
- ✓ Saldo devedor cai mais rápido
- ✗ Primeira parcela mais cara
Ainda não decidiu se vai comprar ou ficar alugando? Nossa Calculadora: Alugar ou Financiar? compara os dois cenários com dados reais para você tomar a decisão certa.
Quando a SAC é mais vantajosa?
A Tabela SAC brilha especialmente em financiamentos de longo prazo, como o crédito imobiliário. Num financiamento de 30 anos, a diferença no total de juros pagos entre Price e SAC pode ultrapassar R$ 100.000 dependendo do valor do imóvel e da taxa. Quanto maior o prazo e o valor, maior a vantagem da SAC.
Além disso, se a sua renda tende a crescer ao longo do tempo (promoções, novos projetos, carreira em ascensão), pagar mais no começo e ir aliviando o orçamento progressivamente é uma estratégia inteligente. Utilize nosso Comparador Price vs SAC para analisar o cenário ideal para sua realidade.
O impacto da Correção Monetária (TR/IPCA)
Nos financiamentos reais no Brasil (especialmente de imóveis pela Caixa), você raramente paga apenas a taxa de juros fixa. O contrato embute um Indexador de Inflação (como a TR ou IPCA), que atua como uma correção monetária.
Como isso afeta as parcelas que deveriam cair?
Mês a mês, antes de calcular os juros e a amortização, o banco aplica a inflação sobre o Saldo Devedor total. Como o saldo devedor cresce antes de ser pago, o valor da amortização daquele mês e os juros também são empurrados para cima.
Como resultado, as parcelas da Tabela SAC (que, teoricamente, deveriam cair de forma rápida e constante) acabam caindo muito mais devagar ou, em cenários de IPCA muito alto, podem até aumentar! Use o nosso campo de "Correção Estimada (%)" com a média do seu indexador e faça um teste para ver o impacto financeiro.
Financiamento Pré-fixado
A taxa de juros é fixa (ex: 10,5% ao ano) e não sofre qualquer correção monetária posterior.
- ✓Queda previsível: Suas parcelas vão decrescer mês a mês em passos matematicamente perfeitos.
- ✓Proteção patrimonial: Protege o seu bolso contra a escalada da inflação nacional.
- ✕Primeira parcela pesada: A parcela inicial pré-fixada exige um orçamento mais robusto para aprovação.
Financiamento Híbrido
Oferece juros nominais fixos menores (ex: 4% ao ano) acrescidos de indexadores como TR ou IPCA.
- ✓Porta de entrada mais barata: O financiamento começa com prestações mais baixas e acessíveis.
- ✕Queda lenta ou nula: Se a inflação subir, as parcelas da SAC caem muito mais lentamente do que deveriam.
- ✕Risco de repique: Em crises severas de inflação (IPCA alto), a parcela pode subir em vez de cair.
💰 Tem FGTS acumulado? Ele pode ser usado para amortizar o saldo do seu financiamento imobiliário. Veja quanto você já tem na nossa Calculadora de FGTS.
💼 Está planejando amortizar ou quer se prevenir financeiramente? Recebeu rescisão? Veja quanto pode usar para amortizar sua dívida.
Plano de Ação
- 1Simule com os dados reais do contrato:
Peça ao banco o Valor Financiado Bruto (com IOF e seguros inclusos) e a taxa de juros exata. Jogue na calculadora e confira se a primeira parcela bate com a proposta.
- 2Compare o Custo Total com a Tabela Price:
Use os mesmos dados na Calculadora de Tabela Price e compare o campo "Total Pago em Juros". A diferença é o seu dinheiro — decida conscientemente qual sistema escolher.
- 3Avalie sua capacidade na primeira parcela:
A primeira parcela da SAC é sempre a mais cara. Confirme que ela cabe no seu orçamento sem comprometer mais de 30% da sua renda líquida. Use nossa Calculadora de Salário Líquido para saber o valor exato do seu salário após descontos.